student postuniversitar al departamentului "Legea antreprenorială"
Instituția federală de învățământ de stat înființată cu studii superioare profesionale "Universitatea Financiară din cadrul Guvernului Federației Ruse"
Consilier științific: Dr.Sc. prof.
Proprietatea comună a unei clădiri de apartamente ca obiect al managementului
Cuvinte cheie: proprietate comună a unui bloc de apartamente, gestionarea unei clădiri de apartamente.
În ciuda faptului că clădirea de apartamente ca un obiect de afaceri civile, inclusiv ca obiect de management a fost studiat pentru o lungă perioadă de timp, multe dintre problemele, atât de natură teoretică și practică rămân și pot provoca o mulțime de discuții. Capitolul VIII din Codul Locuințelor din Federația Rusă [1] (denumit în continuare LC RF) numit „Gestionarea unui bloc de apartamente“, în ciuda faptului că relațiile reglementate nu se aplică în incinta localului de construcție. Potrivit art. 161 LC RF la obiectul, care este supus conducerii, se aplică numai proprietății comune din blocul de locuințe.
Compoziția obiectului proprietății comune a unui bloc de locuințe este specificată în art. 36 LCD, unde caracteristica principală a acestei proprietăți este întreținerea a două sau mai multe încăperi într-o clădire cu mai multe apartamente.
Acest lucru a fost subliniat și de Curtea Supremă RF, în hotărârea sa din data de 01.01.01 -61 [4], constatând că unitatea de cazare (apartament) in cladiri de apartamente sunt lucruri complexe, în cazul în care principalul lucru este apartamentul în sine, adică. Pentru a. Satisface carcasa nevoile cetățenilor, precum și alte zone comune ale casei, care sunt utilizate în mod obișnuit, sunt menite să mențină și să asigure principalele lucruri (apartamente) și utilitatea asociate. Prin urmare, Curtea Supremă a Federației Ruse a subliniat semnele proprietății comune, cuprinse în art. Art. 134 și 135 din Codul civil, în același timp, arătând spre o reglementare specială a relațiilor care decurg din utilizarea spațiilor. Aceeași poziție a fost luată și FAS Northwest District în Rezoluția din 01.01.01 Număr A / 01 [5].
Aceeași concluzie a fost atins de mulți oameni de știință care cred că o parte a clădirii de apartamente, care nu se aplică rezidențiale, destinate pentru întreținerea spațiilor, fiind membru [6] (proprietate în cazul în care abordăm această problemă dintr-un punct de vedere subiectiv, nu ar trebui să fie luate în considerare și împărtășirea dreptului de proprietate comună ca aparținând [7]).
De asemenea, unii cercetători juridice sugerează că doctrina civilă își are rădăcinile ferm înțelegerea lucrurilor complicate, cum ar fi set de lucruri care nu au legătură fizic și lipsa unei astfel de conexiuni permite părțile au convenit să includă în propria sa discreție în complex, pe anumite elemente din cadrul scopul lor general [8]. În ceea ce privește elementele unui bloc de apartamente (localuri, comunicații și echipamente), acestea nu pot fi imaginate, fără o conexiune fizică între ele, ținute împreună de legătura așa-numita rigid ( „rigid“ din rigidus latină -. Greu, greu), atunci când toate elementele unui lucru complex se află într-o conexiune rigidă de cauzalitate unică, ca și orice mecanism al mașinilor.
Desigur, orice lucrare științifică ar trebui să se bazeze pe doctrină, dar legislația actuală este la fel de importantă pentru cercetare. Deci, arta. 134 din Codul civil al Federației Ruse clasifică lucrurile complexe ca lucruri complexe, în timp ce nu specifică exact cum se produce formarea unor astfel de lucruri, adică sunt mecanic securizate sau nu. În consecință, pentru legiuitor, gradul de legătură fizică dintre elementele unui lucru complex nu contează.
Se poate adăuga, de asemenea, că atunci când vine vorba de proprietatea comună a unui bloc de locuințe, proprietarii spațiilor nu au dreptul să includă sau să excludă orice elemente atunci când încheie un contract. Dacă vorbim despre proprietarii de spații individuale, aceștia nu menționează proprietatea comună a blocului de locuințe în tranzacțiile legate de transferul drepturilor la aceste spații. În ceea ce privește cazul în care toate spațiile au un singur proprietar, apoi chiar la încheierea tranzacției. acesta din urmă nu poate împărți proprietatea comună a unei case rezidențiale în elemente separate (de exemplu, înstrăinează toate încăperile de locuit și proprietatea comună, cu excepția ascensoarelor și minelor de ridicare). În acest din urmă caz, casa de apartamente ar trebui să fie considerată un singur lucru indivizibil din punct de vedere juridic (articolul 133 din Codul civil al Federației Ruse).
În plus, adversarii teoriei unui lucru complex, indică proprietățile sale inerente, diferite de proprietățile elementelor individuale. Ideea este că componentele asamblate împreună dau un "efect super-sum" [9], care permite apariția unui obiect nou, în esență diferit de componentele sale constituente. Ei cred că în acest caz acest lucru nu se întâmplă, deoarece un apartament, dacă este reprezentat de un element de lucru complex, conține exact esența și toate proprietățile necesare pentru a-și îndeplini scopul.
Cu toate acestea, este dificil să fiți de acord cu această afirmație. Conform părții 2 din art. 15 LCD, apartament, ca orice alt spațiu de locuit, ar trebui să fie adecvat pentru rezidența permanentă a cetățenilor (să îndeplinească normele și reglementările sanitare și tehnice stabilite, alte cerințe legale [10]). Pentru ca o locuință să îndeplinească aceste cerințe legislative, este doar necesar să se mențină proprietatea comună a blocului de locuințe. În caz contrar, același apartament, fără a da electricitate, căldură, apă, fără structurile care oferă acces la el (scări, lift), se transformă într-un obiect imobiliar izolat. nepotrivit pentru oameni. Prin urmare, întreaga esență și toate proprietățile necesare unei locuințe sunt acumulate în apartament, numai datorită funcționării eficiente a proprietății comune a blocului de locuințe care deservește încăperile de locuit.
Cu toate acestea, având în vedere totalitatea proprietății incluse în clădirea cu apartamente, complexul de proprietăți ar fi greșit. Legiuitorul utilizează deja o astfel de terminologie care descrie întreprinderea (articolul 132 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, se presupune că orice parte a unui astfel de complex de proprietate poate face obiectul vânzării, ipotecare, leasing și alte tranzacții asociate cu stabilirea, modificarea și încetarea drepturilor reale. Din motive întemeiate, această situație nu poate fi aplicată elementelor din proprietatea comună a blocului de locuințe. În plus, proprietatea comună a blocului de locuințe este numai proprietatea care este legată mecanic una de cealaltă în structura blocului de locuințe, precum și de structurile amplasate pe teren. care se referă și la proprietatea comună. În ceea ce privește restul proprietății, care deși sunt utilizate pentru întreținerea acasă, dar este despărțită de ea (de exemplu, instrumente sanitare, mătură, lopată, etc), atunci nu distribuie regimul juridic al proprietății comune nu ar trebui să fie. Dacă vorbim de întreprindere, atunci, doar acolo, toate proprietățile necesare funcționării și întreținerii sale fac parte din complexul de proprietăți.
Acum, în ceea ce privește conceptul de "proprietar". În ciuda faptului că Codul de locuințe al Federației Ruse nu folosește acest concept, este vorba de utilizarea legislației federale [12] și a celei regionale [13]. Același lucru se poate spune despre actele judiciare [14].
Proprietarul clădirii orașului a fost considerat proprietarul casei din Rusia înainte de revoluția din 1917. Conform expirat Legea federală din 01.01.01 „Cu privire la asociațiile de proprietari“ [15], proprietarul este proprietarul locului în imobiliare complexe - condominii. el este un participant la proprietatea comună a proprietății comune. Cu toate acestea, statutul juridic actual al proprietarului sediul într-o clădire de apartamente nu îndeplinește prevederile esența subiectului, conceptul de care este încorporat în definiția „proprietar“. În orice caz, legislația actuală limitează în mod semnificativ proprietarul sediului în dreptul de a gestiona întregul complex de proprietate. Trebuie avut în vedere faptul că proprietarul camerei își pot exercita dreptul de a gestiona proprietatea comună a clădirii de apartamente numai în cazul în care acesta va fi la fel ca și voința majorității la fel cum a făcut proprietarii. În caz contrar, voința lui nu va fi luată în considerare. Esența acestei situații a subliniat viu J. Bentham: „Comunitatea de proprietate se aseamănă cu gemeni -urodov, spate siamezi, dintre care glisând o mai puternică mai slab [16].“
Numai adunarea generală a proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente poate fi considerată un real proprietar de locuințe. Mai precis - majoritatea proprietarilor, a căror decizie va fi luată în privința proprietății comune. În același timp, o minoritate de proprietari, contrar voinței lor, va trebui să se supună majorității și să respecte reglementările. În acest caz, proprietarul locului nu poate fi definit ca un „proprietar“, T. Pentru a. Apare într-un „mizerabil“ de stat, mai degrabă a subiectului, posibilitatea de care nu corespund persoanei care se ocupă de gospodărie.
Deci, multe semne indică faptul că apartamentul (camera) și încăperile cu echipament special construit pot fi considerate un lucru complicat. Acest lucru este indicat de multitudinea de componente (componente) ale unui lucru cu granițe interne care separă aceste părți, integritatea lor funcțională, adică utilizarea pentru un singur scop.
Această abordare este foarte importantă, și anume. În. Multe entități care funcționează în gestionarea contractului de bloc de locuințe proprietate comună, uitând sunt într-adevăr începe să gestioneze întreaga clădire de apartamente, în timp ce în a interveni în mod activ drepturile cetățenilor. pe care le dobândesc, devenind proprietari de spații. În plus, aceste entități, în unele cazuri, se comportă ca proprietari de proprietăți comune, care le sunt transferate temporar pentru management. Cu toate acestea, nu ar trebui să uităm că, chiar dacă presupunem o posibilitate ipotetică de a găsi „serviciul“ a proprietății deținute de persoana, nu fiind proprietarul locului, proprietarii de spații nu pot fi privați de dreptul de a extrage proprietățile utile ale „întreținere“ a proprietății pentru a satisface nevoile lor, la fel ca în În caz contrar, proprietatea "întreținere" încetează să-și îndeplinească funcția principală, și anume, să deservească spațiile din blocul de locuințe [18].
[4] Definiția Curții Supreme a Federației Ruse din 01.01.01 -61 // Sistemul de informații Consultant Plus.
[5] Consultant sistem de informații Plus.
[7] A se vedea Potyarkin D. Asociațiile proprietarilor de locuințe // Justiție rusă. 199. № 6.
[11] A se vedea Chefranova acasă: probleme și soluții // Sistemul de informații Consultant Plus.
[16] Bentham I. Lucrări selectate. T. 1. Sankt Petersburg. 1867, p. 418.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: