Ca un fenomen public mai mult sau mai puțin masiv, ipoteca există în țara noastră pentru a doua decadă. Se pare că pentru o perioadă atât de impresionantă trebuie clarificate toate întrebările. Dar nu - există întotdeauna ceva nou, un unghi de vedere neașteptat, din care problema nu a fost încă analizată. În corectitudinea acestei teze, suntem convinsi de fiecare dată, pregătindu-ne "Povestirile ipotecare" - întrebările pe care ni le-am adresat, cărora le cerem profesioniștilor de pe piață să răspundă.
Ce mai întâi?
"Banca ma aprobat preliminar ca debitor. Am găsit un apartament care mi-a plăcut. Banca spune: aduce vânzătorul cu documentele pentru apartament, vom arăta - aproba sau dezaproba obiectul. Un vânzător (mai precis, un agent imobiliar din partea lui) spune: să avansăm, fără aceasta nu vom face nimic ".
După cum am remarcat experții intervievați de noi, există deja o practică dovedită pe piață. Advance este plătită în primul rând, însă un acord semnat de vânzător și de cumpărător include un element important. "Contractul trebuie să conțină o condiție privind returnarea obligatorie a avansului în caz de dezaprobare a apartamentului de către bancă", spune Sabina Khamitova, șefa departamentului ipotecare al Domus Finance. "Cel mai bine este să încredințați proiectul acestui contract unui avocat cu experiență".
Teoretic, este posibil un alt mod: să începeți cu aprobarea băncii. Pentru a emite o aprobare preliminară a obiectului ipotecar, banca are suficient fotocopii de documente pentru bunuri imobiliare, nu este necesar să se furnizeze originale. Cu toate acestea, imediat există probleme. În primul rând, chiar și fotocopiile documentelor de titlu pot fi obținute numai cu consimțământul vânzătorului, iar vânzătorul vânzătorului, așa cum reiese din textul întrebării, nu dorește să facă nimic fără plata în avans. A doua problemă este și mai gravă: proprietarul unui apartament aflat într-o astfel de situație se va simți lipsit de obligații și va încerca să vândă apartamentul în continuare.
Dacă găsiți un cumpărător care este gata să ofere cel puțin 50 de mii de bani (sau chiar mai mulți bani, dar fără a avea nevoie de ipotecă), este probabil că acesta va fi vândut. Și vânzătorul va avea dreptate - nu a semnat niciun document, nu a plătit în avans.
În general, avansul este primul. Dar cu un contract concomitent competent.
Eroarea a ieșit ...
"Acum cinci ani am scos un împrumut pentru o clădire nouă. Când apartamentul a fost terminat, a mers să-i dețină proprietatea în Rosreestr. Sincer, a dat toate documentele care spun că proprietatea este angajată în bancă. Chiar a primit un certificat de proprietate în acea fereastră, în cazul în care debitorii ipotecare. Dar - în certificat este scris că nu există greutăți. Banca însăși nu știa acest lucru timp de aproximativ un an. Dar am aflat recent - și cere să corectez această greșeală de la Rosreestr pe cheltuiala mea. Sau - o altă opțiune - de a re-credita ca un împrumut de consum. Apoi, nu este nevoie de garanții - dar interesul va fi mai mare. De-a lungul anilor, am plătit împrumutul îngrijorător, fără o întârziere.
Situația nu este clară până la sfârșit. Intrarea eronată în care nu există greutăți pe apartament este inclusă în Registrul Unic de Stat? Sau au fost introduse datele corecte în USRP, iar eroarea era numai în certificatul de proprietate? În primul caz, spune Serghei Sitin, șeful departamentului de creditare cu amănuntul al Promsvyazbank. trebuie să se facă schimbări în Registrul unic de stat și să se înregistreze un acord de ipotecă. Și în al doilea - primi doar un nou certificat, iar apartamentul este deja de fapt în ipoteca băncii.
„Primul lucru de făcut - este de a lua un extras din Registrul de stat unificat, ca și în acest caz, poate fi o eroare elementară în certificat, care nu se reflectă grevare - este de acord Olga Dokuchaeva, șef adjunct al produselor de credit cu amănuntul Rosbank. - Dacă se dovedește că greva nu este înregistrată în registru, atunci trebuie să aplicați din nou departamentului de înregistrare și să înregistrați un depozit în favoarea băncii. Costul înregistrării, de regulă, este împărțit la jumătate cu banca. "
În ultimul număr, o altă opinie este de la Sabina Khamitova (Domus Finance). Ea crede că există o eroare tehnică a autorităților însărcinate cu înregistrarea de stat și corectarea acesteia. Rosreestr este responsabil pe cheltuiala sa, adică gratuit pentru solicitant.
În ceea ce privește abilitatea băncii de a impinge cumva pe împrumutat (dacă începe să evite înregistrarea), atunci setul este foarte limitat. "Banca nu are dreptul de a ridica rata la nivelul împrumuturilor negarantate unilateral", spune Anna Volkova, directorul departamentului juridic al AHML. - În cazul în care debitorul își îndeplinește obligațiile în mod corespunzător (nu există delincvențe), nu poate solicita rambursarea anticipată a datoriei. Astfel, banca nu poate cere decât constrângerea împrumutatului de a întreprinde acțiuni de înregistrare a unei ipoteci - în mod oficial aceste obligații nu sunt îndeplinite ".
Contract de muncă
"Lucrez oficial, salariul este" alb "- este transferat la un card bancar. Experimentați în acest loc de mai mult de cinci ani. Problema este că acest lucru nu este oficial un loc de muncă permanent - în fiecare an cu mine încheie un contract timp de un an. "În caz contrar", spune șeful, "vi se va cere să plătiți pentru spital, dar nu am nevoie de ea".
Experții intervievați de noi au fost de acord că circumstanțele descrise nu reprezintă un obstacol insurmontabil. Băncile care sunt gata să acorde credite în astfel de condiții există.
Există o altă cale de ieșire: există bănci care sunt gata să împrumute fără a documenta activitatea muncii și solvabilitatea debitorului. "E suficient să notați venitul și activitatea voastră reală în chestionar", spune Irina Kazhikina. - Aceste produse ipotecare sunt în VTB24, DeltaCredit, ICD și alte câteva bănci. "
Împrumutul nu este folosit
"Am cumpărat un apartament în ipotecă. Banca mi-a dat un împrumut în bani, plasat într-o celulă bancară - și aceeași bancă. Dar vânzătorul a primit în ultima clipă o ofertă mai tentantă (la preț) și nu mi-a vândut. Și banii băncii au fost în celulă timp de o lună. Acum, banca cere să plătesc dobânzi pentru utilizarea banilor - este vorba despre 15 mii. "
Acest lucru poate părea incorect, dar cerința este legală. Banca și-a îndeplinit obligațiile care îi revin în temeiul contractului - cu condiția de bani. Iar acești bani pentru acea perioadă, în timp ce erau în celulă, au fost retrași din cifra de afaceri a băncii. Pentru a le folosi (de exemplu, pentru a oferi împrumuturi unui alt împrumutat), el nu a putut în această perioadă.
„Toate relațiile dintre client și bancă sunt reglementate de contractul de credit, acesta trebuie să fie studiat cu atenție și să fie ghidată de dispozițiile sale - a declarat Gheorghi Ter-Aristokesyants, director al Băncii de creditare ipotecară de la Moscova. - Dobânda este acumulată de la data emiterii creditului și în ziua rambursării datoriei. În această situație, împrumutul a fost acordat de către bancă la client, clientul să-l numerar la biroul băncii - respectiv, fondurile de împrumut în acest moment au fost furnizate clientului. Astfel, cererile băncii pentru plata dobânzilor pentru perioada utilizată sunt justificate. "
"De la transferul fondurilor de credit la contul debitorului, acesta din urmă devine proprietarul banilor de credit", adaugă Irina Kazhikina ("Relayt-Real Estate"). - Faptul că împrumutatul nu le-a putut folosi nu este vina băncii. Banca a îndeplinit condițiile acordului de împrumut și a transferat bani în contul debitorului. Deci, cererile de plată a dobânzii pentru utilizarea efectivă a împrumutului sunt legitime. "
Oferta este rară - dar reală. "În regiunea Moscovei, din câte știu, doar o singură bancă, în cooperare cu dezvoltatorul, oferă astăzi o ipotecă cu o contribuție inițială zero. Rata minimă pentru un astfel de împrumut, emisă în ruble, este de 16,5% ", confirmă Sabina Khamitova (Domus Finance). După cum se poate vedea, banca își compensează aici riscurile cu procente destul de mari: rata de 16,5% este în general ridicată, iar aici este de asemenea minimă ...
Împrumut pentru o reședință de vară
"Vrem să cumpărăm o dachă. Este o vilă pentru o viață sezonieră, un teren de 6-8 hectare, cu o mică casă de lemn. Interesat de posibilitatea obținerii unui împrumut pentru o astfel de achiziție. "
Băncile în mod tradițional, nu le place astfel de obiecte de garanție. Lichiditatea de mai jos, riscurile de mai sus. „Ia un împrumut pentru o casă cu un teren poate fi în cazul în cazul în care casa este pe terenurile de decontare, destinate pentru construcția de locuințe individuale, grădinărit sau construcții dacha, acesta are posibilitatea de înregistrare permanentă a rezidenților, acces pe tot parcursul anului, de comunicare, și în așezările umane organizate“, - cerinţe liste Olga Dokuchaeva (Rosbank).
Cu toate acestea, în acest caz, expert specifică, pot exista dificultăți cu casa din lemn - acesta va fi acceptat ca garanție numai în acord cu compania de asigurări. În cazul în care casa nu îndeplinește cerințele, atunci numai lotul va fi acceptat ca garanție - în consecință, prețul garanției va scădea. Și chiar și atunci, banca nu va da mai mult de 70% din valoarea sa.
"Băncile au produse pentru achiziționarea de bunuri imobiliare suburbane, iar unele bănci permit achiziționarea de vile de vară", spune Irina Kazhikina ("Relayt-Real Estate"). - Diferențele de la un credit ipotecar la un apartament vor fi după cum urmează:
- valoarea minimă posibilă a fondurilor proprii este cu 10-20% mai mare decât cu un împrumut pentru achiziționarea unui apartament;
- ratele de împrumut pot fi mai mari cu 1-2 puncte. "
În general, o cabana nu este un obiect cu care bancherii sunt în așteptare pentru un potențial debitor cu brațele deschise ...
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: