Sfârșitul contractului de închiriere nu exclude posibilitatea ca, chiar și după aceasta, să apară o dispută între fostul chiriaș și locator. Faptul este că expirarea termenului contractului nu scutește părțile de răspundere pentru încălcarea acestuia. Și dacă, de exemplu, un chiriaș a avut arierate la plățile de arendă, locatorul va fi capabil să-l colecteze chiar și după rezilierea contractului. În plus, unele dintre cerințele, în principiu, pot fi revendicate în instanță doar la sfârșitul contractului de leasing (de exemplu, cerințele pentru returnarea spațiilor proprietar și evacuarea chiriaș, cererile chiriaș pentru costul de îmbunătățiri permanente). În același timp, trebuie să rețineți că reclamațiile pot fi aduse atât de locatar, cât și de locatar la locator.
Ce cerințe poate prezenta chiriașului locatorului la sfârșitul perioadei de leasing
1. Locatarul poate face referire la o încălcare a dreptului său de a împiedica un contract de închiriere pentru un nou termen.
Chiriașul după expirarea contractului are dreptul preferențial de a încheia un contract de închiriere pentru un nou mandat (alin. 1, art. 621 din Codul civil). Acest lucru creează anumite inconveniente pentru proprietar. În primul rând, nu este benefic pentru faptul că legea limitează libertatea de alegere: proprietar pentru orice motiv, pur și simplu nu ar putea dori să-și reînnoiască contractul cu fostul chiriaș, dar va trebui să o facă. În al doilea rând, chiar și în cazul în care proprietarul nu este de gând să încalce în mod deliberat drepturile locatarului, este posibil ca, din cauza neglijenței sau neglijenței unui nou contract de leasing semnat cu un nou chiriaș cu încălcarea dreptului de preempțiune al fostului locatar.
Dragi cititori! Articolele noastre ne spun despre modalitățile tipice de soluționare a problemelor fiscale și juridice, dar fiecare caz are un caracter unic.
În cazul în care instanța decide că chiriaș dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen a fost într-adevăr încălcat, instanța poate transfera drepturile și obligațiile locatarului cu nou la vechi. Locatorul este amenințată de faptul că un nou chiriaș care și-a pierdut drumul său dreptul de a închiria dreptul de a cere despăgubiri pentru pierderile lor.
În această situație, locatorul va fi ajutat de faptul că dreptul preferențial al locatarului nu apare mereu, însă numai dacă sunt îndeplinite simultan următoarele condiții:
- Chiriașul și-a îndeplinit corespunzător îndatoririle în temeiul contractului;
- Contractul de închiriere a încetat să mai existe după expirarea termenului și nu a fost reziliat;
- Locatarul a notificat locatorului intenția sa de a continua relațiile de închiriere în viitor;
- locatorul intenționează să continue închirierea proprietății;
- locatarul intenționează să încheie contractul în condițiile propuse de locator;
- dreptul de preempțiune al locatarului de a încheia un contract de închiriere nu este exclus în contractul de închiriere.
Astfel, avantajul fostului chiriaș există doar dacă celorlalți solicitanți de închiriere de bunuri i se oferă aceleași condiții pentru încheierea unui contract de închiriere. În cazul în care contractul de închiriere se încheie cu un nou chiriaș, dreptul anterior al chiriașului la încheierea preferențială a contractului va fi încălcat numai în următoarele condiții:
- contractul de leasing anterior a fost reziliat la sfârșitul mandatului său și nu a fost reziliat prematur;
- Chiriașul și-a îndeplinit corespunzător îndatoririle în temeiul contractului;
- vechiul chiriaș a notificat proprietarului intenția sa de a continua relațiile de închiriere în viitor;
- dreptul de preempțiune al locatarului de a încheia un contract de închiriere nu este exclus în contractul de închiriere;
- locatorul a încheiat un contract cu noul chiriaș în condițiile în care acesta nu ia oferit fostului chiriaș. Noi va fi condițiile sau aceleași condiții care au fost în acordul întrerupt, în acest caz nu contează.
Faptul este că, în cazul în care un nou locatar va fi contractat în condițiile de încetare a contractului de închiriere, iar chiriaș vechi a dorit să beneficieze de dreptul preferențial de a încheia un contract, acesta va fi o încălcare a drepturilor de preferinta ale locatarului de a intra în contract, ca vechiul chiriaș și-a exprimat dorința de a încheia un acord asupra noului pe termen lung. În cazul în care proprietarul va intra într-un acord cu un nou chiriaș în noul mediu, el încă nu a oferit chiriaș, acesta va fi, de asemenea, o încălcare a drepturilor de preferinta ale locatarului de a încheia un contract pentru un nou termen, ca nouă condiție el nu a fost oferit, și el nu le-a refuzat.
Pentru a preveni o situație în care un chiriaș poate pretinde că dreptul său de preempțiune este încălcat, locatorul are nevoie de:
- să prevadă, în contract, nu mai târziu de care locatarul trebuie să notifice proprietarul de intenția de a intra într-un contract de leasing pentru un nou termen (de exemplu, nu mai târziu de 60 de zile calendaristice înainte de sfârșitul contractului de leasing);
- primit de la chiriaș o notificare să-i trimită o ofertă scrisă pentru a încheia un contract de închiriere pe alte condiții decât cele prevăzute în acordul actual (de exemplu, în cazul în care proprietarul vrea să ridice chiria). Această notificare trebuie să fie înmânată angajatului chiriașului pentru semnare sau trimisă locatarului prin poștă prin scrisoare recomandată cu primirea chitantei. În propunere este necesar să se stabilească o perioadă în care locatarul trebuie să fie de acord cu noile condiții de arendă sau să refuze încheierea contractului în condițiile propuse. Și, de asemenea, subliniază faptul că, în caz de non-răspuns de către chiriaș în această perioadă, proprietarul are dreptul de a invita alte persoane să încheie un contract de închiriere în aceleași condiții;
- dacă nu este posibil să încheiați un contract de închiriere cu o altă persoană în condițiile oferite fostului locatar, dacă condițiile pentru încheierea unui contract de închiriere pentru fostul chiriaș s-au schimbat, trebuie să le comunicați în același mod. Acest lucru este necesar deoarece, în alte condiții, fostul chiriaș nu a fost oferit să încheie un contract de închiriere și, prin urmare, el are din nou un drept preferențial de a încheia un contract cu privire la noile condiții;
- În cazul în care proprietarul nu dorește să închirieze mai mult imobilul, este necesar să se trimită o notificare locatarului înainte de încheierea perioadei de leasing. În acest caz, locatarul nu va putea să-și exercite dreptul de a pre-contracta un nou termen.
Un exemplu din practică. instanța a respins cererea de constrângere chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere, ca dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru o viață nouă aparține doar chiriaș de bună credință și numai într-un contract de leasing, termina la expirarea mandatului său
Reclamantul (locatarul) a intentat un proces împotriva proprietarului pentru a crea un nou contract de închiriere. Creanțele au fost motivate de încălcarea dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen.
După cum rezultă din materialele de caz, a fost încheiat un contract de închiriere între părți, care a fost reînnoit pentru o perioadă nedeterminată la expirarea termenului său de valabilitate.
Proprietarul a trimis o scrisoare locatarului cu privire la refuzul unilateral de a îndeplini contractul, reînnoit pentru o perioadă nedeterminată.
Chiriașul a considerat că are dreptul de prioritate față de alte persoane pentru a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen și a făcut apel la instanță.
Instanța de apel a constatat că, în temeiul articolului 621 din Codul civil dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou mandat, există doar un chiriaș de bună credință în conformitate cu contractul de închiriere, încetează la expirarea mandatului său. Încheierea (reînnoirea) contractului de închiriere pe o perioadă nedeterminată privează locatarul de dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen.
În plus, reclamantul nu a notificat pârâtul cu privire la dorința de a încheia contractul pentru o nouă perioadă înainte de încheierea contractului, ceea ce nu permite recunoașterea chiriașului ca fiind bună-credință.
Atunci când se închiriază proprietăți de stat și municipale, se aplică mai multe alte reguli dreptului preferențial al chiriașului de a încheia un contract de închiriere.
2. Locatarul poate face referire la faptul că proprietarul își păstrează în mod ilegal proprietatea.
În unele cazuri, locatorul poate păstra proprietatea locatarului la sfârșitul perioadei de leasing, pentru a se asigura că locatarul îndeplinește obligațiile sale monetare.
3. Chiriașul poate solicita despăgubiri pentru costul îmbunătățirilor inseparabile.
Între părțile la contract la sfârșitul termenului de leasing, poate apărea o dispută privind rambursarea valorii îmbunătățirilor inseparabile ale obiectului de închiriere. Cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract, chiriașul la sfârșitul perioadei de leasing are dreptul la rambursarea costurilor de îmbunătățiri permanente aduse acestora pe cheltuiala proprie, cu acordul locatorului. Trebuie avut în vedere faptul că locatarul nu va fi în măsură să ceară de la compensarea locatorului pentru costul de îmbunătățiri permanente, în cazul în care acestea au fost efectuate fără consimțământul proprietarului sau proprietarului au fost compensate cu chiriile în perioada contractului.
În plus, locatorul poate preciza în mod expres în contract că valoarea îmbunătățirilor inseparabile efectuate de chiriaș nu este rambursabilă. Acest lucru va permite locatorului să se protejeze de necesitatea de a rambursa chiriașului valoarea îmbunătățirilor aduse proprietății, precum și orice litigii legale apărute în legătură cu aceasta.
4. Locatarul poate solicita despăgubiri pentru costul reparării capitale a bunurilor imobile pe care le-a încheiat.
Ca regulă generală, locatorul este obligat să efectueze reparații capitale ale bunului transferat pentru chirie (clauza 1, articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse). Cu toate acestea, în cazul în care proprietarul nu ndeplinesc această obligație, chiriașul are dreptul de a efectua reparația capitală a obiectului închiriat și pentru a recupera de la locator costul (Art. 4 alin. 1, art. 616 din Codul civil). În acest caz, poate exista un litigiu între părți cu privire atât la necesitatea reparațiilor capitale, cât și la costul acestora.
Ce cerințe poate prezenta proprietarului la locatar la sfârșitul perioadei de leasing
1. Locatorul poate solicita despăgubiri pentru prejudiciile cauzate bunurilor imobile.
Ca regulă generală, locatarul este obligat să utilizeze proprietatea imobiliară numai în scopul prevăzut și, la sfârșitul perioadei de leasing, să restituie imobilul în aceeași stare în care a fost primit, luând în considerare uzura naturală. În cazul în care condiția de proprietate în timpul contractului de închiriere deteriorat în mod semnificativ, care nu ar putea fi cauzată de uzură naturală, acest lucru duce la pierderile locatorului. Locatorul pierde, de asemenea, dacă chiriașul, fără consimțământul său și fără permisiunea autorităților de reglementare competente, va efectua reamenajarea sau reutilizarea bunurilor imobile. Aceste pierderi pot fi recuperate de către locator de la locatar după încetarea contractului.
2. Locatorul poate solicita returnarea bunurilor imobile și recuperarea plății pentru utilizarea reală a proprietății.
La sfârșitul perioadei de leasing, locatarul este obligat să restituie proprietarului transferat în temeiul contractului locatorului. În cazul în care locatarul nu returnează proprietatea imobiliară care îi este transferată în timp util, locatorul poate cere eliberarea bunului și evacuarea chiriașului în instanță. Astfel de reclamații sunt adesea însoțite de cereri de recuperare a plății pentru utilizarea reală a proprietății, deoarece în acest caz, locatarul împiedică utilizarea bunurilor imobile de către alte persoane. În acest caz, chiriașului i se va percepe o sumă de bani în cuantumul chiriei în contractul expirat pe întreaga perioadă de întârziere.
În cazul în care proprietarul consideră că chiria conform contractului a fost mai mică decât media pe piață și, ca urmare a întârzierii el a suferit o pierdere, aceasta poate solicita instanței să efectueze examinarea medico-legale pentru a determina mărimea chiriei medii de piață pentru perioada de întârziere. Și dacă, ca urmare a examinării, se confirmă faptul că taxa conform contractului este sub rata medie a pieței, instanța va percepe chiriașului o taxă pentru perioada de întârziere a sumei ratei medii de închiriere a pieței.
Un exemplu din practică. instanța a recuperat pierderile din partea locatarului sub forma unei diferențe între rata de închiriere a contractului și rata medie de închiriere pe piață în perioada de întârziere
Reclamantul (locatorul) a intentat un proces împotriva inculpatului (locatarului) pentru recuperarea daunelor. Anterior într-un alt caz, pârâtul a fost însărcinat cu utilizarea proprietății pe întreaga perioadă de întârziere a sumei ratei prevăzute în contract.
Instanța de primă instanță a satisfăcut cererea. Curtea de Apel a lăsat decizia neschimbată.
acte juridice motivate de faptul că pârâtul nu a publicat sediul în litigiu după încetarea contractului de închiriere. Astfel, el a provocat companiei pierderile care sunt venituri incomplete pe care compania le-ar fi primit în condiții normale de afaceri civile atunci când încheie un contract cu o altă organizație la valoarea medie de piață a chiriei existente în Novorossiysk. La calculul valorii de instanțe pierdere aplicate rate de închiriere dimensiune Q1. m imobiliare, care funcționează efectiv într-o perioadă în litigiu.
Instanța de recurs a lăsat neschimbate actele judiciare adoptate în litigiu, menționând următoarele.
La încheierea contractului de închiriere, locatarul este obligat să restituie proprietarul închiriat locatorului în starea în care a primit-o (partea 1, articolul 622 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care chiriașul nu a returnat proprietatea închiriată sau le-a returnat în timp util, locatorul are dreptul să solicite plata chiriei pentru întreaga perioadă de întârziere. Dacă această taxă nu acoperă pierderile cauzate locatorului, acesta poate solicita despăgubirea (Partea 2, articolul 622 din Codul civil al Federației Ruse).
O persoană al cărei drept a fost încălcat poate cere o compensație deplină pentru pierderile cauzate acestuia (alin. 1, art. 15 din Codul civil). Structura este inclus, de asemenea, pierderi de profit și a pierdut, adică veniturile pe care această persoană ar fi primit în condiții normale de afaceri civile, în cazul în care dreptul său nu ar fi fost încălcate (Sec. 2, art. 15 din Codul civil).
În plus față de plata pentru utilizarea bunurilor imobile, în timpul întârzierii întoarcerii, locatarul este obligat să compenseze alte pierderi ale locatorului cauzate de întârzierea în întoarcerea spațiilor. În contract, este de asemenea posibil să se acorde forfetare pentru returnarea anticipată a proprietății închiriate.
Un exemplu din practică. în cazul în care proprietarul a încheiat un acord cu un nou chiriaș, iar fostul nu a returnat bunul imobil în termenul prevăzut, proprietarul poate colecta de la fostul chiriaș pierdut profituri în valoare de chirie nu este primită în temeiul acordului cu noul chiriaș
Reclamantul (locatorul) a intentat un proces împotriva inculpatului (chiriașului) privind evacuarea din spațiile ocupate și recuperarea daunelor.
Afirmațiile au fost motivate de refuzul inculpatului părăsi spațiile de locuit după un avertisment cu privire la încetarea contractului, ceea ce a dus la pierderi sub formă de chirii neridicate din noul chiriaș.
Instanța de primă instanță a satisfăcut integral cererea. Curtea de Apel a lăsat decizia neschimbată.
Pârâta a formulat un recurs de recurs, în care a solicitat anularea actelor judiciare adoptate în cauza și adoptarea unui nou act judiciar privind refuzul de a satisface cererile.
Instanța de recurs a lăsat neschimbate actele judiciare atacate, iar plângerea de recurs fără satisfacție, indicând următoarele.
Un contract de închiriere pe termen scurt a fost încheiat între părți, la sfârșitul căruia locatarul a continuat să utilizeze obiectul de leasing, în legătură cu care contractul a fost considerat reînnoit pe o perioadă nedeterminată. Ulterior, locatorul a notificat chiriașului rezilierea contractului de închiriere pe o perioadă de trei luni (articolul 610 alineatul 2 din articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). Respondentul a contestat sediul non-rezidențial în termenul stabilit nu a fost eliberat.
Între timp, înainte de sfârșitul perioadei de trei luni, reclamantul a organizat o licitație pentru dreptul de a închiria sediul aflat în dispută, care a dus la un acord cu noul chiriaș. Întrucât pârâtul nu a renunțat la sediul în litigiu după încetarea contractului de închiriere, acesta a făcut ca reclamantul să facă acest lucru sub forma unei pierderi a profitului în cuantumul chiriei mai puțin plătite în temeiul noului contract.
Faptul că proprietarul a primit notificarea renunțării la contractul de închiriere, prelungit pe o perioadă nedeterminată, nu a fost respins de respondent. Între timp, prin încălcarea cerințelor articolului 622 din Codul civil al Federației Ruse, pârâtul nu a eliberat sediul nerezidențial în cauză după terminarea contractului.
În cazul în care locatarul nu a returnat proprietatea închiriată sau le-a returnat în timp util, locatorul are dreptul să solicite plata chiriei pe întreaga perioadă de întârziere. În cazul în care taxa specificată nu acoperă pierderile cauzate locatorului, acesta poate solicita rambursarea acestora. Aceste reguli sunt stabilite în paragraful 2 al articolului 622 din Codul civil al Federației Ruse.
3. Locatorul poate solicita încasarea chiriei neplătite pentru utilizarea bunurilor imobile pe perioada de valabilitate a contractului.
Locatarul este obligat să plătească în timp util pentru utilizarea proprietății. În cazul în care locatarul nu îndeplinește această obligație, locatorul poate recupera datoria de la contrapartidă în cadrul unei proceduri judiciare. În plus, locatorul poate solicita recuperarea sancțiunilor și a altor măsuri de securitate prevăzute în contract.
Trimiteți-le prietenilor: