Metoda de calculare a suprafeței închiriate este extrem de importantă pentru ambele părți la închirierea spațiilor. La urma urmei, costurile locatarului pentru acest articol ajung, în medie, între 10 și 30% din costurile totale ale companiei, iar pentru locator aceasta poate constitui baza veniturilor din buget. Și aici pentru părțile tranzacției numite alegerea este nesemnificativă: standardul american BOMA [1] sau ITO internă.
Pentru o perioadă incompletă de 20 de ani a existenței pieței imobiliare din Rusia, standardul american de calcul al zonei închiriate BOMA și standardul rus ITO (Biroul de inventariere tehnică) ar putea fi destul de bine dezvoltate. La urma urmei, ambele metode se completează reciproc bine.
Astfel, ITO este mai exactă din punct de vedere tehnic și este pur și simplu necesară în acele aspecte (design, coordonare), unde precizia prevalează asupra bunului simț. La rândul său, standardul BOMA permite dezvoltatorilor să înțeleagă mai clar rentabilitatea proiectului, creează reguli clare pentru calcularea spațiilor în ceea ce privește implicarea lor în construirea unei infrastructuri comune, eliminarea unui limbaj ambiguu în cadrul negocierilor. De asemenea, permite chiriașilor să compare mai multe oferte de pe piață, chiar și în mod indirect stimulează dezvoltarea pieței spre un aspect mai civilizat, designul și calitatea fondului spațiilor.
Dispoziții fundamentale ale standardului
Conform standardului BOMA, măsurătorile sunt făcute pe pereții interiori ai suprafeței dominante excluzând coloanele. Astfel, pentru suprafața podelei chiriașului calculată din proporția din suprafața totală de utilizare prin formula: suprafață efectivă înmulțită cu (spațiu folosit în mod direct de birouri, suprafata utila) pentru factorul de pierdere chiriaș (factor de pierdere).
Pentru a calcula factorul factor de pierdere se aplică următoarea formulă: Raportul dintre suprafata utila (suma ariilor zonelor comune și zone comune prospective pentru chirie) la suprafața totală, închiriere estimat (suprafață închiriabilă / suprafața utilizabilă - R / U).
Coeficientul R / U ("coeficientul de eficiență") este calculat atât pe podea, cât și pe întreaga clădire. Pentru a face acest calcul, zonele spațiilor publice sunt împărțite în două grupe:
- zona ocupată de către public pe podea chiriaș (holuri, Foyers, holuri, toalete și alte zone publice), care sunt distribuite proporțional între cerințele de spațiu chiriași;
- Piața toate clădirile publice (intrarea principală, grădină de iarnă, cameră de protecție, o sală de mese și așa mai departe. D.), Care sunt distribuite în rândul locatarilor clădirii proporțional cu suprafața ocupată. Cu toate acestea, în conformitate cu standardul BOMA, spațiile verticale (arborii de ridicare, conductele de aer, scările publice) nu sunt luate în considerare la calcularea suprafeței de construcție închiriate.
Și în cele din urmă, suprafața utilizabilă pentru fiecare chiriaș (utilizată direct pentru zona utilizabilă pentru birouri) este înmulțită cu factorul R / U pentru podeaua sa și pentru clădire ca întreg.
Expert al revistei "Imobiliare. Constructii. Legea ", șeful departamentului de consultanță și evaluare al companiei Praedium, Moscova
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: