Cum să contestați contractul, Gordon și partenerii

Gordon Andrey Eduardovici

Cum să contestați contractul

Contractele sunt baza pentru apariția și încetarea drepturilor. De exemplu, ca urmare a contractului de cumpărare a unui apartament de la vânzător, dreptul de proprietate asupra apartamentului este reziliat și cumpărătorul are dreptul să îl dețină. Există multe tipuri de tratate, tratate sunt făcute în mod constant, și nu rareori un contract încalcă drepturile cuiva. În plus, drepturile părților la contract nu sunt întotdeauna încălcate. De exemplu, dacă cota unui apartament nu este vândută corect, drepturile unui sau mai multor coproprietari ai acestui apartament pot fi încălcate. Atunci când vindeți un apartament dobândit într-o căsătorie, drepturile unuia dintre soți pot fi încălcate. Este necesară contestarea tratatului.

A contesta un contract înseamnă a se adresa instanței printr-un proces adecvat.

Dar aceasta este ceea ce se numește o soluție "pe frunte". Un avocat cu experiență, înainte de a merge la tribunal, întotdeauna cântărește argumentele pro și contra, evaluează perspectivele cazului, luând în considerare dovezile, practica judiciară. Faptul este că unul și același obiectiv, de a contesta contractul în instanță, poate fi în diferite moduri - prin depunerea diferitelor procese.

De exemplu, în Rusia este obișnuit ca soții să facă proprietatea achiziționată pentru căsătorie cu unul dintre soți. Și, la un moment dat, de obicei precedând divorțul, această proprietate este prezentată rudeniei acestui soț. Ca urmare, această proprietate nu este supusă divizării.

Sau unul dintre soți înainte de căsătorie avea o casă, iar în timpul căsătoriei această casă a fost transformată într-un conac imens. Și când a venit la secția lui, cu atât mai mult dacă soții nu au o astfel de casă, se dovedește că este vândut. Și în mod oficial nu există o încălcare a legii - după ce toată casa a fost proprietate premaritală, și, prin urmare, proprietatea personală a unui soț.

Cât de corect trebuie să ajung?

Așa e, contactați un avocat imobiliar. Avocatul va lua în considerare modul de rezolvare a situației și contestarea contractului de cumpărare a unei case în instanță este doar una dintre căile.

Atunci când pune problema pentru a contesta contractul mult depinde de tipul de contract, deoarece legea, pentru diferite contracte, caracteristici sunt stabilite, inclusiv pe dizolvarea lor.

De exemplu, spre deosebire de o vânzare de cumpărare, donatorul de la contractul de cadou poate 1) refuza să îndeplinească contractul de cadou și 2) anulează darul.

A contesta un contract notarial

Introducerea în Rusia a unui monopol notarial asupra tranzacțiilor imobiliare în special nu a fost justificată de posibilitatea contestării unor astfel de contracte și de eforturile autorităților de a asigura stabilitatea pe piața imobiliară.

Un avocat imobiliar care participă la litigii asupra imobilelor va spune că este vorba de răutate. În orice caz, legislația rusă actuală nu protejează în niciun fel tranzacțiile notariale mai mult decât o formă scrisă simplă.

Cele mai vii și bine-cunoscute sunt testamentele. În Rusia, voința este formalizată doar într-o formă notarială, alte forme sunt permise, dar putem spune că acestea sunt excepții de la regulă. Practica de a contesta testamente notariale în Rusia este de mulți ani și are zeci și sute de ani.

La fel de bine cunoscute sunt disputele asupra contractelor de chirie. Contractul se încheie numai în formă notarială. Contestat cu succes.

Acesta este motivul pentru care atunci când cumpărați apartamente, avocați imobiliari și avocați imobiliari nu recomandăm cumpărarea apartamentelor în istoria căreia are loc moștenirea sau chiria. Și să treacă mulți ani de la deschiderea moștenirii, chiria fiind executată, posibilitatea surprizelor nu poate fi exclusă.

În mod similar, pentru un contract de vânzare a unui apartament, un acord pentru darul unui apartament, dacă acestea sunt înregistrate într-o formă notarială, astfel de contracte pot fi, de asemenea, contestate cu succes în instanță.

Recunoașterea contractului ca nevalabilă

Contestarea contractului în instanță, în majoritatea cazurilor, se reduce la recunoașterea contractului ca fiind nevalid pe motivele stabilite de lege. Cu toate că uneori este mai avantajos ca o persoană interesată să precizeze alte cerințe. De exemplu, în cazul încălcării vânzării acțiunilor apartamentelor, persoana interesată poate, în loc să ceară invaliditatea contractului de vânzare a părții apartamentului, să depună o cerere de transferare a drepturilor cumpărătorului.

Modul de contestare a tratatului va fi considerat ca exemplu de contestare a contractului de donare sau de contestare a cadoului.

Recunoscând cadoul ca nevalid

Recunoașterea unui cadou ca nevalid înseamnă că nu există nici un efect juridic al acestui acord, adică donarea nevalidă a transferului de proprietate nu are loc și, prin urmare, trebuie anulată înregistrarea proprietății beneficiarului.

Cele mai frecvente motive pentru invaliditatea cadourilor imobiliare sunt:

Motivele specificate în clauzele 1 și 3 sunt denumite voința părții la tranzacție.

Circumstanțele sunt periculoase pentru ambele părți ale tranzacției prin faptul că donatorul este o persoană pe deplin capabilă, dar datorită circumstanțelor datei cadoului, el pierde factorul intenționat. Consecința juridică a acestei situații este posibilitatea de a aplica regulile articolului 302 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia bunurile care au părăsit dreptul de proprietate asupra proprietarului în absența voinței sale pot fi revendicate chiar și de către un cumpărător de bună credință.

Pentru a detecta prezența unei astfel de afecțiuni sau condițiile prealabile ale unei astfel de stări nu sunt în cea mai mare parte posibile. Efectuarea unei tranzacții într-o formă notarială nu salvează sau nu rezolvă în esență problema "încetării minții" temporare sau, mai general, a pierderii voinței donatorului, în conformitate cu articolul 177 din Codul civil al Federației Ruse.

Amendamentele la legislație și obligația notarilor de a efectua înregistrări sonore, de a fotografia participanții la tranzacții notariale nu dezvăluie starea internă a părții la tranzacție. În acest sens, cumpărătorul de bună credință se confruntă încă cu riscuri enorme. Având în vedere absența unor persoane care suferă de boli mintale sau care solicită ajutor psihiatric, tranzacțiile imobiliare continuă să aibă riscuri extrem de ridicate.

În același timp, simplul fapt că donatorul nu are voința de a finaliza tranzacția duce în mod inevitabil la cererea de proprietate chiar de la un bun cumpărător în baza articolului 302 din Codul civil al Federației Ruse.

Dimpotrivă, escrocii, pregătiți pentru următorul litigiu, pregătesc o schemă a tranzacției sau un lanț de tranzacții și își pun bazele dovezilor necesare.

Trebuie remarcat faptul că neînțelegerea sensului acțiunilor lor se extinde la acțiunile legale necesare atunci când se vând imobiliare. Transferul de proprietate asupra bunurilor imobile în cadrul tranzacției în Rusia este supus înregistrării de stat. Părțile care înregistrează transferul drepturilor trebuie să depună personal o cerere la autoritatea de înregistrare (Rosreestr) sau să emită o împuternicire în acest sens.

Astfel, incapacitatea de a înțelege semnificația acțiunilor sale nu poate înțelege sensul cererii de înregistrare a dreptului și eliberarea unei împuterniciri.

De exemplu, în fața Curții Supreme a Federației Ruse, cauza a fost contestată de contractul de donație și de vânzare, încheiat de o persoană capabilă, însă nu a fost capabil, la momentul tranzacțiilor, să înțeleagă sensul acțiunilor lor și să le gestioneze.

Instanța nu a luat în considerare nici măcar examenul psihiatric foarte legal, potrivit căruia donatorul, din cauza bolii psihice la momentul tranzacției de donație, nu a putut înțelege semnificația acțiunilor sale și le-a gestionat. Același lucru este valabil și pentru scrierea unei cereri de înregistrare de stat a transferului de proprietate.

Operațiunile imaginare sunt tranzacții care sunt efectuate numai pentru o specie. Astfel de tranzacții sunt nule, adică nu sunt valabile din momentul în care au fost comise.

De exemplu, tranzacțiile imaginare sunt efectuate de debitori, din care instanța a colectat sume mari. Presupunând retragerea bunurilor imobiliare în viitor, debitorul-proprietar al proprietății "dă" sau "vinde" proprietatea sa unei persoane de încredere (rudă, subordonată etc.). În mod legal, bunurile imobile trec în proprietatea unei alte persoane, însă fostul proprietar deține și dispune proprietatea imobiliară. Utilizarea fostului proprietar nu salvează întotdeauna, ceea ce nu ar face publicitate pe cine este proprietarul real.

Scopul tranzacției de vânzare sau de donare (transferul de proprietate) într-o tranzacție imaginară nu este de fapt realizat și are loc numai pe hârtie

Mai multe tranzacții imaginare sofisticate ale soților, în cazul în care scopul tranzacției presupuse - de a ascunde de proprietate din secțiune. Fiind căsătorit, soțul își ascunde veniturile și cumpără proprietăți imobiliare asupra acestora sau plătește în mod deschis bunurile imobile și le formalizează pentru rude sau procuri. Cu toate acestea, al doilea soț, fiind nesofisticat, nu înțelege obiectivele reale ale unor astfel de acțiuni. În cazul divizării proprietății civile, o astfel de proprietate nu este supusă divizării.

Proprietatea comună dovedită a unei astfel de proprietăți este extrem de dificilă și reprezintă doar o combinație de dovezi.

Tranzacția se desfășoară sub influența fraudei, a violenței, a amenințărilor sau a circumstanțelor nefavorabile (articolul 179 din Codul civil al Federației Ruse).

Donatorul sub influența înșelăciunii, violenței sau amenințării transferă gratuit proprietatea de soia unei alte persoane. Adesea, astfel de acorduri cu donarea de apartamente, case și alte bunuri imobiliare au loc între rude și proprietarii de vârstnici. Tranzacțiile în astfel de circumstanțe sunt contestate, adică nu au fost încă stabilite de instanță, este o tranzacție valabilă.

Tranzacțiile cu circumstanțe care încalcă cerințele legii sau ale altui act juridic atunci când fac tranzacții cu proprietăți imobiliare sunt contestate. Acestea sunt valabile până când instanța nu stabilește altfel.

Absența consimțământului unei terțe părți de a încheia o tranzacție în cazul în care primirea unui astfel de consimțământ este stabilită prin lege (partea 1 a articolului 173.1 din Codul civil al Federației Ruse).

Lipsa consimțământului celui de-al doilea soț pentru vânzarea de bunuri imobile a dovedit o parte importantă a litigiilor privind proprietățile imobiliare în diviziunea proprietății civile. Schema este folosită cu succes de escroci. Dar există o încălcare a drepturilor celui de-al doilea soț și în cazul finalizării bona fide a tranzacțiilor din cauza erorilor și a calificărilor insuficiente ale participanților la tranzacție sau la înregistrarea tranzacțiilor.

Obligația de a obține consimțământul celuilalt soț pentru înstrăinarea (vânzarea, darul) de bunuri imobiliare este stabilită prin articolul 35 din Codul Familiei al Federației Ruse. Norma se aplică numai bunurilor comune ale soților.

Atunci când instanța stabilește înstrăinarea bunurilor imobile din proprietatea maritală fără consimțământul celui de-al doilea soț, riscul invalidării cadoului este extrem de ridicat.

Existența unei creanțe din partea celui de-al doilea soț al cărui drepturi sunt încălcate.

Ar trebui recunoscut că, în caz de fraudă, donația trebuie să fie precedată de tranzacția de vânzare cu victima. În acest caz, donarea ar trebui să aibă loc nu mai devreme de un an înainte de vânzarea de cumpărare.

Faptul că celălalt soț are dreptul de a depune o cerere de anulare a tranzacției în termen de un an de la data la care a știut sau ar fi trebuit să știe despre afacere (partea 3 din articolul 35 din Codul Familiei).

Termenul de prescripție pentru invalidarea unui cadou

Termenul de prescripție pentru invalidarea unui cadou depinde de motivele pentru care se revendică pretențiile.

Pentru tranzacții nesemnificative (imaginare, ficțiune, etc.), termenul de prescripție este de 3 ani de la data începerii tranzacției.

Pentru tranzacțiile disputate, termenul de prescripție este de 1 an.

Așa cum sa afirmat mai sus, pe lângă motivele generale de invaliditate a tranzacțiilor, anumite contracte au propriile lor particularități, stabilite direct în lege, care duc la riscuri pentru cumpărătorii de bunuri imobiliare.

Pentru gifting, acestea sunt anularea legală a donațiilor și refuzul donatorului de a-și îndeplini acordul de cadou.

Anulați cadou

Spre deosebire de cumpărarea unei vânzări, anularea cadourii poate avea loc în mai multe moduri, stabilite direct în Codul civil.

Refuzul de a executa contractul de cadou de bunuri imobiliare

Spre deosebire de alte tranzacții, codul stabilește în mod explicit reguli speciale pentru acordul de cadouri: donatorul poate refuza executarea contractului cadou deja încheiat (articolul 577 din Codul civil al Federației Ruse).

Refuzul de a executa un contract de cadou este permis dacă donația (executarea contractului) nu are loc în momentul încheierii contractului. Adică refuzul de a-și îndeplini darul este posibil, dacă contractul încheiat va fi executat în viitor: contractul este încheiat, dar nu executat - imobilul nu este donat.

Faptul că principiul libertății contractuale permite unui singur document - contractul de donație și combinati tratatul în sine și transferul fapta, sau la încheierea contractului de donație în același timp, pentru a semna două documente - actul de cadou și transferul certificatului. Astfel, odată cu semnarea acordului de cadouri, putem vorbi despre execuția sa reală. Se crede că în astfel de cazuri refuzul de a efectua contractul de cadouri nu mai este posibil.

În opinia noastră, acest lucru nu este chiar așa. Prezentarea bunurilor imobile implică înregistrarea de către stat a transferului de proprietate asupra denumirii beneficiarului, pentru care donatorul trebuie să depună o cerere corespunzătoare la Rosreestr.

Credem că refuzul de a executa contractul este posibil în acest moment. Donatorul refuză să depună (semnează) o cerere de înregistrare de stat a transferului de proprietate, care va indica un refuz de a executa contractul.

Donatorul poate motiva refuzul său de a executa contractul după cum urmează:

- schimbarea proprietății sau a stării civile sau starea sănătății donatorului sa schimbat atât de mult încât executarea contractului în noile condiții va duce la o scădere semnificativă a nivelului de trai al donatorului;

- donatul a făcut o încercare asupra vieții sale, a vieții unuia dintre membrii familiei sau a rudelor apropiate sau a provocat în mod deliberat rănirea corporală donatorului;

- Donatorul a privat dătătorul vieții.

Refuzul de a îndeplini contractul de cadou este formalizat în aceeași formă ca și contractul însuși.

Anularea cadoului imobiliar

A doua caracteristică a cadoului este stabilirea directă a procedurii de reziliere unilaterală a acordului de cadouri: contractul de cadou executat poate fi dizolvat numai în cadrul unei proceduri judiciare. Această regulă se aplică numai darului de lucruri scumpe.

- în cazul în care donatarul a comis o încercare pe durata de viață a donatorului, viața oricăruia dintre membrii familiei sale sau rude apropiate, în mod intenționat sau a cauzat vătămarea corporală a donatorului sau viața donatorului privat. În acest din urmă caz, cererea în instanță este depusă de moștenitorii donatorului;

- în cazul în care tratamentul donatului cu donatul, care reprezintă pentru donator o valoare mai mare decât cea a proprietății, creează o amenințare pentru pierderea lui iremediabilă.

Rezilierea contractului de cadou de bunuri imobiliare

Un acord de donație imobiliară, ca orice altă tranzacție bilaterală, este drepturile și obligațiile părților. Încetarea contractului implică încetarea obligațiilor părților contractuale pentru viitor, începând cu momentul încetării contractului. Astfel, anularea contractului de ofertă de bunuri imobile este posibilă înainte de executarea acestuia, adică înainte de transferul bunului imobiliar către beneficiar sau înainte de înregistrarea de către stat a transferului de proprietate al beneficiarului.

În cadrul procedurii precontencioase, încetarea contractului de cadou este posibilă prin acordul părților sau prin procedură judiciară.

În același timp, pentru dar există un refuz unilateral al donatorului de la executarea contractului.

Cum să contestați contractul, Gordon și partenerii

Gordon Andrey Eduardovici