La mijlocul anilor '80, guvernul francez a venit cu o schemă interesantă pentru atragerea fluxului de numerar suplimentar către sectorul turistic al economiei. Acesta a sugerat francezilor, dar, de asemenea, cetățenii din toate țările lumii - de la milionari la clasa de mijloc - pentru a participa la construcția de cazare turistică.
Punctele forte ale propunerii sunt evidente. Având în vedere "specializarea" locuințelor, aceasta este întotdeauna situată în cele mai populare centre turistice din Franța: de regulă, este inima Parisului și a Cotei de Azur. Cu alegerea potrivită este dificil de a face o greșeală: se estimează că din cele 95 de departamente ale țării atractive pentru cumpărători străini punct de vedere este de aproximativ 20, dar într-adevăr în douăzeci până la 80% din investițiile private străine decontează numai 4 unități administrative. Imobiliar în astfel de locuri este cel mai bine protejat de fluctuațiile prețurilor de pe piață și cu timpul în creștere constantă în preț.
Obiectele de pe contract de leasing cu caracter obligatoriu condițiile oferă foarte diferite: acest apartament este aproape de mare, case în munți, un modest apartamente studio cu o cameră și vile în valoare de milioane de euro. Mai puțin frecvent, este renovat cazare - vechi de secole clădiri de apartamente pariziene cu vedere la Sena, și mai mult - clădiri noi, pe Riviera franceză. Acestea din urmă prezintă un interes deosebit, deoarece scutirea de taxe este maximizată
Pentru cei care finanțează construcția de noi metri pătrați de închiriat, statul francez rambursează integral TVA-ul la o rată de 19,6%. Aceasta este, este minus 16,4% din prețul mediu de piață al locuințelor. Apartamentul, de obicei în valoare de 100.000 de euro, vă va costa doar 83.600 de euro. Nu este surprinzator, cel mai popular printre orașele stațiune de cumpărător, cum ar fi Saint-Tropez, Antibes, Nice si multe proiecte sunt cumpărate de britanici, germanii, olandezii încă de la ciclul zero. Constructorul de TVA de la cumpărător fie pur și simplu nu ia, sau îi restituie bani după un timp, după înțelegeri reciproce cu statul. În cazul achiziționării unui spațiu de locuit în case renovate vechi, TVA este compensată în cuantum de 10%.
Nevoia de a închiria o astfel de proprietate pentru majoritatea cumpărătorilor de investitori nu este o sarcină, ci o ofertă foarte avantajoasă. La urma urmei, de obicei, proprietățile de investiții fie nu sunt considerate ca fiind o locuință pentru nevoile lor, fie sunt necesare doar o săptămână sau două pe an - pentru perioada de vacanță. Făcând-o de la sine și la distanță este foarte dificilă și ținând seama de scăderile sezoniere și de creșterea cererii, această ocupație nu garantează un venit stabil și durează și mult din viața de zi cu zi. Compania, care închiriază de la proprietarii de apartamente și case în cadrul programului Residence du Tourisme, garantează o sumă fixă trimestrială de venit: de regulă, este de 5-6% pe an. În același timp, proprietarul nu-i pasă dacă scăzut sezon sau înalt, dacă fluxul de turisti a scăzut din cauza terorismului internațional sau dezastre meteorologice - în conformitate cu contractul, el va primi în orice caz. Și acest lucru este practic venit net: toată compania de gestionare a cheltuielilor curente preia.
Perioada pentru care bunurile imobile urmează să fie pusă la lucru este cel mai adesea 9 ani, dar poate fi extinsă la 20. Totuși, acest lucru nu înseamnă că pentru o perioadă atât de lungă nu veți putea să vă vizitați proprietatea. Proprietarul casei din contract are, de obicei, dreptul de a locui într-o casă sau un apartament pentru o săptămână sau două pe an, fără să plătească suplimentar companiei chiriașului. Datorită acestor săptămâni, unii oameni confund uneori Lease-Back cu un drept de folosință pe durată limitată. Dar nu există nimic în comun între ei: în acest caz tu și singurul ești proprietarul tău, iar după nouă ani poți să renunți la mobilierul finit și la aparatele de uz casnic așa cum dorești.
Puteți trece la ea pentru timpul de studiu al copiilor în vârstă (în Nisa există o universitate) sau lăsați-o goală. Reînnoiți contractul de închiriere cu compania și continuați să primiți un venit stabil sau cu beneficiul vânzării unui preț considerabil crescut al apartamentului.
În orice caz, în comparație cu depozitul bancar, banii investiți în astfel de proprietăți imobiliare vor aduce cu siguranță un profit mare. Este necesar doar să alegeți agentul potrivit, specializat în vânzarea unei astfel de bunuri.
Contractul este încheiat cu societatea de administrare pe o perioadă de 9 ani. Societatea de administrare plătește proprietarului chiria lunară prevăzută și indexată în funcție de rata inflației. Societatea de administrare transferă proprietatea spre subînchiriere clienților săi pe anumite perioade (de la câteva zile la mai multe luni). În acest caz, toate riscurile legate de sub-închiriere, societatea de administrare ia, de exemplu, poartă în mod automat toate riscurile pentru orice daune cauzate de sub-chiriașilor (pentru proprietarul bunului, astfel încât chiriaș de jure este o societate de administrare, în nici un chiriaș de facto).
Aceasta este pentru proprietarul-investitor o garanție a securității și rentabilității investițiilor.
Într-adevăr, indiferent dacă proprietatea este închiriată sau nu, proprietarul este o garanție absolută că chiria specificată în prealabil în contract, va fi plătit de către societatea de administrare, indiferent dacă clienții găsi sau nu.
Mărimea chiriei anuale plătite de societatea de administrare proprietarului imobilului reprezintă echivalentul a 5-6% din investiția totală.
Proprietarul are dreptul de a locui în apartamentul său, eliberat în baza unui contract de închiriere, în perioadele prevăzute în contractul cu societatea de administrare. Există 4 opțiuni standard pentru contract:
Contract de închiriere cu 2 săptămâni de reședință personală a proprietarului, 1 săptămână în timpul iernii (cu excepția sărbătorilor școlare din Franța) și 1 săptămână în timpul verii.
În unele cazuri, atunci când proprietarul este interesat să trăiască în apartament, atâta timp cât este posibil, dar vrea să economisească 19,6% din prețul, este posibil să se facă un contract special, așa-numitele "mandat de gestion". În acest caz, proprietarul transferă apartamentul său societății de administrare numai pentru 6 luni și 1 zi pe an (acest lucru este necesar pentru returnarea TVA-ului (TVA)). În restul timpului își poate folosi proprietatea la nevoie. Această opțiune nu este aplicabilă în toate cazurile, deoarece Avocat al societății de administrare ar trebui să arate autoritățile fiscale, în acest caz nu este vorba despre evaziune fiscală și utilizarea leaseback juridice ad-hoc.
De ce este introdus sistemul de "leaseback" în Franța?
Afluxul de turiști în Franța este mult mai mare decât în orice altă țară din lume. Francezii înșiși închiriază de multe ori o locuință pentru o perioadă lungă de timp - mai ales în lunile de vară. Locurile în hoteluri sunt în mod constant în oferta scurtă. De aceea, guvernul francez a decis să încurajeze străinii să investească într-o schemă de "leaseback".
Atunci când cumpără o proprietate în cadrul sistemului "leaseback", cumpărătorul este scutit de TVA, care în Franța este de 19,6%. Acest lucru înseamnă că o proprietate în valoare de 100 000, de exemplu, vă va costa 83.600.
Venituri anuale garantate de închiriere este de obicei 6% din costul de locuințe. Și acest lucru, în ciuda faptului că veți fi cruțați de toate costurile asociate cu deținerea de proprietăți imobiliare. De regulă, acest venit este indexat și nu depinde de inflație. În plus, în anumite condiții, veniturile din chirii pot fi scutite total de impozitele franceze.
Toate riscurile asociate livrării de locuințe sunt transferate sub responsabilitatea societății de administrare. De exemplu, în cazul în care chiriașul a vătămat apartamentul dvs. - aceasta este problema companiei, nu a dvs. În plus, primiți un venit stabil, indiferent dacă societatea a reușit să vă predea proprietatea.
Împrumuturile ipotecare sunt posibile în majoritatea cazurilor până la 95% din costul locuințelor cu dobândă fixă - 5,2% sau 4% pentru un sistem de plăți flexibil. Este puțin probabil ca 95% din împrumut să fie acoperită de veniturile din chirii, însă 60-70% din împrumuturi sunt plătite integral.
Puteți să vă petreceți gratuit vacanța în apartamentul dvs. gratuit. Timpul de ședere în diferite programe este diferit, de obicei 2, 3 sau 4 săptămâni pe an. Puteți discuta timp suplimentar cu compania.
"Leaseback" este disponibil în locuri unde se așteaptă un salt mare în prețurile proprietăților în următorii 9 ani. În plus, apartamentele și casele însele - cum ar fi cele de 4-5 stele - sunt situate astfel încât costul acestora să crească rapid.
„Leaseback“ este posibilă numai în zone noi sau complet reproiectată din Franța, inclusiv Paris, Normandia, Coasta Atlanticului, pe coasta mediteraneană și sudul Franței. În plus, multe țări europene s-au alăturat programului "leaseback", astfel că unele dintre ele au și proiecte "leaseback".
Garanții și siguranță în investiții atunci când investesc leaseback
Conform schemei de închiriere, un investitor poate cumpăra doar un apartament sau o casă nouă, numai "turism de înalt nivel" (turism de lux sau de afaceri).
Din momentul cumpărării, acesta este titularul integral și unic al acestui imobil.
leaseback - o schemă de investiții în care proprietarul primește de la început dreptul de proprietate de 100%, cu venituri permanente din leasingul proprietății sale, venit garantat de legislația franceză, inclusiv. Legea retroactivă.
Contractul este încheiat cu societatea de administrare pe o perioadă de 9 ani. Societatea de administrare plătește proprietarului chiria lunară prevăzută și indexată în funcție de rata inflației. Societatea de administrare transferă proprietatea spre subînchiriere clienților săi pe anumite perioade (de la câteva zile la mai multe luni). În acest caz, toate riscurile legate de sub-închiriere, societatea de administrare ia, de exemplu, poartă în mod automat toate riscurile pentru orice daune cauzate de sub-chiriașilor (pentru proprietarul bunului, astfel încât chiriaș de jure este o societate de administrare, în nici un chiriaș de facto). Aceasta este pentru proprietarul-investitor o garanție a securității și rentabilității investițiilor.
Într-adevăr, indiferent dacă proprietatea este închiriată sau nu, proprietarul are o garanție de o sută la sută că chiria prevăzută în avans în contract va fi plătită de societatea de administrare, indiferent dacă află sau nu clienți. Chiria anuală plătită de societatea de administrare proprietarului proprietății este echivalentă cu 3-5% din investiția totală. Proprietarul are dreptul de a locui în apartamentul său, eliberat în baza unui contract de închiriere, în perioadele prevăzute în contractul cu societatea de administrare. Există 4 opțiuni standard pentru contract:
Proprietarul poate în orice moment să-și vândă proprietatea sau să rezilieze un contract de leasing comercial cu compania de administrare pentru a-și folosi proprietatea la discreția sa. Dar aceste opțiuni fac obiectul următoarelor condiții:
- Atunci când revindeți un obiect unui terț care dorește să rămână în continuare în sistemul de leasingback:
În acest caz, proprietarul va primi înapoi toți banii cheltuiți (sell.it) și nu va plăti TVA, t. obiect continuă să satisfacă criteriul principal al leasing-ului - pentru a promova dezvoltarea industriei turistice franceze. În plus: majoritatea obiectelor incluse în sistemul leaseback sunt construite în zonele cele mai atractive pentru investiții din Franța, ceea ce vă permite, cel mai probabil, să vă bazați pe creșterea prețului proprietății. Venitul din chirie nu este singura sursă de venit pentru proprietarul obiectului leaseback, deoarece În plus, prețul obiectului crește, adică. capitalizarea este în creștere. Atunci când vindeți un obiect în această variantă, investitorul nu numai că va restabili statu quo-ul original, ci și va aduce un profit.
- Revânzarea către o persoană care nu dorește să continue leaseback.
Această vânzare va fi posibilă numai la încheierea contractului sau în acord cu societatea de administrare. În ambele cazuri, investitorul va trebui să restituie statului Franța o parte din TVA-ul plătit de stat la cumpărare.
Suma TVA care trebuie returnată Franței se calculează după cum urmează:
Suma inițială a TVA primită de investitorul din statul Franța este de 1/20 impozit a societății de administrare, pe care investitorul o primește anual în conformitate cu contractul de închiriere.
Investiție inițială: 120.000.
TVA (19,6%): 19,665?
Perioada în care investitorul se afla în sistemul de amortizare: 10 ani.
Investitorul va trebui să ramburseze sistemul francez de percepere a sumei: 9832?
Acest inconvenient este atenuat de faptul că prețurile imobiliare din Franța cresc anual și constant. Creșterea prețurilor, așa cum sa spus mai devreme, se datorează nevoilor reale ale Franței. În prezent, Franța este în prezent una dintre țările cele mai importante din Europa - rata natalității - peste 700.000 de persoane anual.
Prin urmare, compensarea TVA-ul nu va fi atribuit investitorului: zece ani de la încheierea contractului de preț de proprietate leaseback achiziționate de investitor, va crește cel puțin în jumătate, astfel încât statul este, în orice caz, o opțiune de a oferi impozit investitorilor gratuit (de exemplu, să nu se întoarcă TVA) + toate plătite inițial de investitor pentru valoarea proprietății. În plus, investitorul va avea întreaga sumă de chirii plăți timp de 10 ani, care este aproape de valoarea imobiliară.
Trei tipuri principale de locuințe care satisfac sistemul de leasing retroactiv:
3. Reședințe turistice:
Franța ocupă locul de frunte în lume în ceea ce privește numărul de turiști. În fiecare an, este vizitat de 85 de milioane de turiști. Peste 118 milioane de pasageri de pasageri trec prin aeroporturile franceze. Reședințele turistice reprezintă un al doilea tip de cazare pentru turiști și străini după un hotel tradițional francez. În același timp, numărul de nopți petrecute de un turist mediu într-o reședință turistică este semnificativ (conform unor date - de multe ori) mai mare decât durata șederii într-un hotel obișnuit. Durata standard de ședere în reședința turistică este de două până la trei săptămâni și oferă numeroase avantaje pentru turiști:
- Reședințele sunt, de obicei, situate în cele mai populare zone turistice, dar departe de zone aglomerate
- Volumul serviciilor oferite de reședințe depășește în mod semnificativ setul standard al unui hotel tradițional: întâlnirea cu clienții, micul dejun, jacuzzi, saună, piscină, sala de fitness, teren de tenis.
În plus, reședința compensează cu succes scăderea numărului de hoteluri din Franța - acest fenomen a avut loc în ultimii 10 ani (și tendința nu se schimba!), În beneficiul mai mare a lanțurilor hoteliere rămase - o creștere a prețurilor și de ocupare, ceea ce face ca turiști (în sezonul de vârf - standard), pentru a rezerva camere pentru o lună sau mai mult înainte de sosire, în timp ce setul de serviciile obișnuite nu îndeplinesc lungă ședere în ea.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: