În cazul în care spațiul închiriat nu mai este profitabil și încheierea anticipată a contractului amenință cu sancțiuni, chiriașului i se permite să utilizeze dreptul de subînchiriere sau de rambursare. În ce cazuri este posibil acest lucru și cum să procedați corect?
Uneori, în cursul activității situația este de așa natură încât spațiile sau terenurile închiriate pentru o lungă perioadă de timp, mers în gol fără loc de muncă, în timp ce necesită aplicarea constantă a acestor chirii. Și se întâmplă de asemenea că nu mai este nevoie de atâția metri de afaceri, dar ei trebuie să plătească pentru ei. În astfel de cazuri, în afară de încetarea contractului care a devenit neprofitabil, chiriașul trebuie să-și amintească faptul că nu poate să dețină și să utilizeze numai spațiile sau terenurile închiriate. Companiile au, de asemenea, dreptul de a-i subînchiria sau de a-și transfera drepturile și obligațiile de închiriere unei alte companii (partea 2, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse). Să luăm în considerare fiecare dintre oportunitățile "economisire" în detaliu.
Categoric și irevocabil
Să începem cu termenul pentru care se poate realiza și rambursa un sub-împrumut.
O subînchiriere poate fi emisă pentru orice perioadă care nu depășește perioada de valabilitate a contractului principal de închiriere. Dar cu o redeliberare - situația este complet diferită.
Pe baza unui contract pe termen lung, fostul chiriaș al noului angajator a semnat mai multe contracte pe termen scurt pentru răscumpărarea spațiilor nerezidențiale (fiecare pentru o perioadă mai mică de un an). După un timp, plățile au încetat să ajungă la final. Atunci când proprietarul sa îndreptat spre arbitraj, sa dovedit că chiriașii noi și cei originali nu înțelegeu exact cine și când face banii. La urma urmei, contractele pe termen scurt nu sunt plătite în plus pentru întreaga perioadă de închiriere. Prin urmare, după expirarea termenului următorului acord, a apărut incertitudinea cu privire la cine este obligat să efectueze plăți. În plus, deoarece proprietarul nu este în măsură să influențeze relația dintre foștii și noi chiriași la primirea notificării din partea locatarului anterior, el nu va avea informații despre omologul „curent“, care este contrară principiilor egalității și securității în relațiile reglementate de dreptul civil.
În consecință, trebuie reamintit faptul că realocarea presupune o tranzacție permanentă și finală, iar partea inițială nu se poate retrage din obligație pentru o anumită perioadă, cu o restaurare ulterioară. Această concluzie rezultă din articolele 382, 384 și 391 din Codul civil al Federației Ruse, care reglementează relațiile privind cesiunea unei creanțe și transferul unei datorii. În opinia mai multor arbitri, aceste norme ar trebui respectate în cazul unei redistribuiri, ca urmare a faptului că există o înlocuire a locatarului cu obligația.
Păstrați în formă!
Atât chiria, cât și răscumpărarea sunt posibile numai cu consimțământul proprietarului, este mai ușor și mai rapid să îl includem inițial în contractul de închiriere. În cazul în care partenerii nu au avut grijă de acest lucru în avans, vor trebui să creeze un document separat sub forma unei scrisori, a unui protocol sau a unui acord suplimentar.
Atât subînchirierea, cât și răscumpărarea sunt posibile numai cu consimțământul proprietarului (cu excepția terenurilor de proprietate de stat sau municipale, cu condiția ca perioada de închiriere să fie mai mare de cinci ani). Consimțământul este mai ușor și mai rapid de inclus în contractul de închiriere. Formularea poate arăta astfel: „Chiriașul are dreptul să predea subînchirieze proprietate închiriate (subinchiriere), pentru a transfera drepturile și obligațiile care îi revin în temeiul contractului de închiriere către o altă persoană (transferul de leasing), precum și să exercite alte drepturi prevăzute la alineatul 2 al articolului .. 615 Codul civil al Federației Ruse. Obținerea unui consimțământ suplimentar din partea Locatorului pentru acțiunile de mai sus nu este necesară. "
În cazul în care partenerii nu au avut acordul în prealabil, aceștia vor trebui să creeze un document separat în acest scop sub forma unei scrisori, a unui protocol sau a unui acord suplimentar cu contractul principal. Încălcarea acestei reguli și subînchirierea și reîncadrarea pot fi recunoscute ca nevalabile din cauza nerespectării formei de contracte (articolul 168 din Codul civil al Federației Ruse). Cu toate acestea, dacă a fost înregistrată contractul de închiriere, drepturile și obligațiile în baza cărora se transferă, adică un an sau mai multe, atunci acordul privind acest contract este supus și înregistrării de stat.
Pentru o recompensă
Aș dori să reamintesc că toate contractele între organizații ar trebui compensate (de exemplu, de la articolul 423 alineatul (2) și de la articolul 575 din Codul civil al Federației Ruse). Subînchirierea proprietății și transferul drepturilor și obligațiilor de închiriere ar trebui să aibă loc contra unei taxe.
În ceea ce privește subînchirierea, aici opțiunile sunt după cum urmează. În primul rând, în contractul inițial poate prevedea că locatorul plătește o anumită sumă la „retake“ proprietate arendodator (o singură dată sau lunar, probabil - ca procent din taxa de subinchiriere). Și în al doilea rând, un acord retribuție subînchiriere manifestată în faptul că sublessor (alias - chiriaș original) devine din taxa sublessee, care în acest caz este doar furnizarea contra.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: